当前位置: 主页 > 资讯中心 > 常见问题 » 房地产调控的目的,是“稳”不是“灭”,政府出手之时,必然对房企再筑防线
房地产调控的目的,是“稳”不是“灭”
危机之下,政府出手之时,必然对房企再筑防线
中央对房地产调控的总基调是:“房住不炒”,目标是解决住房总量剩余与地区性结构性供应不足的问题
房地产行业作为解决国民居住需求的一个产业永续存在,不会因为政策的松紧而消失、灭亡。调控的目的,是改变房地产行业在国民经济中的比重,改变房地产资金总量对货币总量的占用比重,让国民经济发展更平衡,让货币流通更有效,让居民住房问题得到更好的解决,而非更更难。
中国住房问题的主要矛盾,是在总量基本满足国民居住需求的前提下,持续满足因为产业布局更新引发的人口持续流动而产生的新的居住需求问题,主要表现为由农村持续向城市流动的新市民,由中小城市向大型、特大型城市转移的新青年,以及在中小城市之间横向转移的新青年。
只有把握中央调控的总基调和调控的总目标,才能准确理解国家和各地方在房地产宏观调控方面的力度、节奏。只有把握房地产调控需要解决的主要矛盾,才能准确把握房地产调控的具体措施。
本轮调控由2018年开始,到2021年4月,形成较系统的调控方法和手段。
从市场不同主体来看:
针对土地供给方,形成了集中供地、土地出让金收入划转至税务部门征收,主要发挥稳地价、稳房价、稳预期,让地方政府摆脱土地财政依赖的作用。
针对地产开发商,形成了土地获取的资质管理、三道红线管理,以现有开发商为基础,使得市场中的开发商主体在数量上只减不增。对已有开发商,从运营质量上,要求降杠杆,降周转,保质量,重运营,降低单位时间内的开发规模。达到从供给端为房地产降规模的目的。
针对购房客户,形成了以户籍、社保、个税、已有住房套数等为基础的购房资格主体审查制度,以首付资金来源审查,差异化首付比例、差异化房贷利率,以金融财富产品“合格投资者”的方式和手段,移植在房地产,推行“合格购买者”制度。严控个人购房风险的同时,减少适合购房的主体,从而从需求端,降低房地产规模。
最后,针对整个市场供血体系,资金供给方,形成了以房地产贷款余额管理制度为抓手,以房企三道红线,购房客户首付款评价,三位一体的房地产资金供给制度。严格控制房地产行业对资金总量的占用比例。
可以说,到目前为止,针对房地产行业,我国已经形成了行之有效,总体可控的综合管理制度。可以做到依据市场需求,对房地产行业运用量化工具进行指标管理。
调控之下市场的主要表现:市场出现拐点,部分企业出现危机
从2021年7月开始,投资和销售指标开始出现拐点。其中,商品房销售金额和销售面积,二者单月同比增速分别为-8.5%和-7.1%,年内首次出现负增。8月销售金额和面积继续延续下跌。土地购置面积和购置金额,在7月份累计同比出现下滑,分别同比减少9.3%、-4.8%,8月继续延续下滑,同比减少扩大至-10.2%、-6.2%。房屋新开工面积累计同比开始下滑,商品房待售面积也出现不足。与此同时,法拍房数量持续增高。房地产企业出现债务危机。
调控之下,市场存在的主要问题在于:部分市场主体仍存侥幸心理
部分开发商存在侥幸心理。以客户收房的不确定性、金融系统性风险、社会稳定为筹码,与政府谈条件,优先保障股东利益,将问题甩给金融机构、地方政府、上下游供应商及购房客户。不以股东自有资金、投资收益回流作为解决危机的主要方式。一边虚张声势保工期、保交楼,一边私下里进行股东分红,风险留给社会,收益留给自己。这样的危机处理方式,虽然符合公司运行管理制度,符合法律要求,保证了股东的最大投资收益,但无益于企业风险的根本性解决,必然诱发更大的企业危机和社会风险。国家应进一步加大对问题房企的分红管理措施,有必要限制集团化运作房企所有项目中非金融产品股东在一定期限内的分红,强制计提一定比例的减值准备,直到企业债务危机解除。
在部分热点城市,部分投资客存在侥幸心理。与政府比耐心,在政策严控之下,利用新房与二手房之间存在巨大的利差空间,争抢新房资源。使得市场中,有需求的客户而无购买力,有购买力,而需求相对不是第一位,投资、投机占据上风的局部畸形市场。导致热点城市房贷利率不断攀升,导致刚需客户受到牵连,背负较大的房贷压力,与调控的初衷背道而驰。
调控的的难度在于:市场各方存在博弈,调控火候较难把握
市场各方与政策执行存在博弈,不断试探政策底线,出现危机和风险时,与政府博弈政策的执行力度,政策的延续时间,博弈货币政策的松紧。当前,政策调控的难度也正在于此。
一方面,调控之下,的确会有部分房企面临债务危机,会出现项目停工,交付困难,会牵扯众多社会民众的切身利益,企业债务危机不仅会带来金融系统的风险,更会带来部分民众的社会不安定因素。从当前的情况来看,此前HX、TH、XX等问题房企,基本上属于可控范围之内,并没有引发较大的社会反响。而此番HD债务危机,引起较为广泛的关注,主要原因还在于其债务规模巨大,涉及范围广泛,项目遍布地区众多,客户影响较大所导致。部分城市甚至已停止HD楼盘的销售备案,从政府管理角度讲,是防止风险进一步扩散,但对HD来讲,是雪上加霜。楼盘禁售将进一步打击其资金筹措的方式,不利于债务危机的解除。
另一方面,从企业危机和社会稳定的角度考虑,HD的问题最终肯定会有一个较为妥善的解决方案,我们对政府对社会风险的管控能力有较大信心,其中涉及问题房企的资金方和客户肯定会存在较长的处理时间和一些波折,心理上要有所准备。
政府对行业的调控,其目的是让房地产行业发展降低规模、降低资金占用,促进国民经济平衡发展,促进货币资金健康流动。而非让房地产这个行业消失,也不会对房企穷追猛打。因此,当行业的发展规模,行业对货币资金的占用得到管控,调控的目标即为达成。对房地产的调控总体上还是采用“软着陆”、“长规划”的方式进行处理,在调控初期较为猛烈,主要是向房地产市场中的各主体,包括房企、民众、地方政府,传达清晰调控的信号,否则调控的效果将大打折扣,市场出现反复,不利于房地产行业的长期发展。
筑牢政府“救市”的最后防线,防止利益输送和资金外溢
以“HD债务危机”为样本分析,房企当前的主要问题,还是在于资金回抽之下,导致房企经营性资金出现周转困难,引发债权人挤兑,项目停工,以及市场销售遇阻。解决问题的根本,还需要从资金着手。对当前问题房企,应采取如下措施,防止风险进一步扩大:
1、禁止问题房企新增投资。
应限制问题房企投资扩张行为,禁止其在全国范围内购置、并购新的土地和房地产项目。防止资金,通过新增投资方式外流,进一步扩大行业风险。
2、强制提高问题房企计提减值准备。
由于当前行业整体处于下行通道,行业必然存在规模萎缩,价格波动阶段,公司经营收益具有较大的波动风险,为保护投资人、债权人长期利益,对于问题房企应分档提高计提减值准备,防止房地产企业,前脚分红,后脚亏损,政府和社会最终买单的行为发生。
3、加大问题房企的资产处置力度。
成立由政府参与的债权人工作组,监督并加大问题房企的股权、资产处置力度,资金回流后,除金融机构资金外,在债务危机解除前,限制股东分红,所得资金由工作组统一调配,用于解决各债权人资金。
(以上分析仅代表个人观点,不代表本人所在公司立场及观点。本文仅为理论研究和分析,不对个人和企业投资决策构成投资决策建议。若引用本文论点及结论,须征得本人同意。)
若对房地产理论研究及政策分析感兴趣,可在后台留言后,邀请加入交流学习群:
欢迎阅读其它原创文章